RENOVACIÓN URBANA, DIFÍCIL TAREA QUE AÚN NO DESPEGA EN MEDELLÍN

Una urbe que no tiene para dónde más crecer: la escasez de los suelos de expansión y el asentamiento en las laderas obligaron a Medellín, por lo menos en el papel, a reordenar su modelo de ocupación territorial, con el redesarrollo del suelo en uso.

El actual Plan de Ordenamiento Territorial (POT), vigente desde 2014, sintetizó la ruta a seguir en la capital antioqueña con la promoción de una ciudad compacta y policéntrica, que crezca hacia adentro, a través de la renovación de las riberas del río y sellando los asentamientos en el borde urbano rural. Y es la zona plana del valle por tener esta cercanía con la oferta institucional, las vías, el transporte y demás equipamientos.

Ese redesarrollo del suelo, previsto como herramienta en la Ley 388 de 1997, ha tenido dificultades en su ejecución por la aplicación normativa, la inexperiencia pública y privada, por complejidades con la integración predial y el manejo de los propietarios.

¿Cómo se hace renovación?

Tradicionalmente, el crecimiento formal e informal de la ciudad se realiza predio a predio. Un privado compra varios lotes, los integra y construye edificios. A la Administración le corresponde aportar vías, andenes, parques y demás equipamientos públicos.

La renovación modifica ese protocolo. Esta se realiza a través de planes parciales, que son los instrumentos que aterrizan las disposiciones de los planes de ordenamiento.

Estos planes determinan un polígono de intervención, con ventajas locativas, para integrar una serie de predios, mezclar los usos del suelo y planificar, desde cero, su urbanismo.

Así se corrigen faltantes como vías, espacio verde, servicios de educación, seguridad, cultura y salud. Estos faltantes los aporta el operador del plan parcial, a través de un reparto de cargas y beneficios.

En este momento hay en Medellín 69 planes parciales formulados y adoptados.

Múltiples obstáculos

Claudia García Loboguerrero, subdirectora de Planeación Territorial de Medellín, dice que la renovación es un proceso exigente, debido a que se hace sobre suelo ya ocupado, por lo que requiere una gestión adicional al desarrollo predio a predio.

Las zonas consolidadas que se definieron en Medellín para hacer renovación son las áreas planas del río. Según García, los retos varían de acuerdo a la zona de influencia. En el área denominada Río Sur, los suelos son de alto valor, por lo que las iniciativas para renovarlos han sido privadas, con el fin de que sigan actividades industriales, pero con mayor densidad.

En Río Centro, prioridad en esta Alcaldía, la complejidad está en fortalecer los sistemas públicos y colectivos, en un suelo que también es de baja ocupación, pero que tiene actividades de alto valor.

En Río Norte el obstáculo es el mejoramiento del espacio público para que los predios reciban vivienda social.

Para Eduardo Loaiza, gerente de Camacol Antioquia, los problemas para reutilizar el suelo han sido de gestión.

“La poca experiencia en renovación urbana, en lo público y lo privado, nos ha afectado. También ha habido falta de claridad normativa: hay aspectos del POT que apenas se están ajustando: este año salió la reglamentación de la figura de operador urbano (encargado de liderar la planificación de las áreas definidas. Pueden ser Empresas Industriales y Comerciales del Estado, establecimientos públicos o sociedades mixtas). Otro factor es la especulación de la tierra”, opina.

A la complejidad de la integración predial para los planes parciales, Carlos Jaramillo, exdirector de Planeación de Medellín, añade la vulnerabilidad de los moradores de los lotes impactados. “Se debe garantizar la atención de estas personas. Si salen, deben ser atendidos. En Japón, por ejemplo, el Estado asume los costos de protección de la población durante procesos de renovación urbana”, indica.

También menciona las dificultades para acordar el reparto de cargas y beneficios, la implementación de vivienda de interés social, el costo de reposición de las redes de servicios públicos y los cambios administrativos que dilatan los procesos en curso.

¿Qué hacer entonces?

Juan Carlos García Bocanegra, magíster en Estudios Urbanos Regionales, dice que Medellín debe ajustar los 10 macroproyectos en los que el actual POT dividió la ciudad, porque quedaron con unidades de actuación muy extensas, con muchos dueños, lo que replicará las dificultades ya reseñadas.

García sostiene que otra acción a seguir es la modificación el plano de zonas geoeconómicas, que es el que avalúa el suelo, porque está “inflado”. “Debe haber compromiso político. Que el alcalde no sienta que apoyar los macroproyectos o Parques del Río es un favor a sus antecesores sino a la ciudad”, dice.

García Loboguerrero reconoce que pese a que la ciudad es fuerte en planificación, es débil en ejecución. “Está claro lo que se quiere hacer, pero (la Administración) no es tan fuerte en hacer lo que se quiere”, dice. Cuenta que la reciente actualización del estatuto tributario, que estableció incentivos para la renovación, promoverá su desarrollo.

Para Loaiza, ha faltado apoyo de la Alcaldía en la gestión. “Si la renovación es la apuesta, los municipios deben tener oficinas de acompañamiento. No pueden ser los mismos trámites de los proyectos inmobiliarios que se demoran tres años. Se necesita apoyo estatal para agilizar trámites”, afirma.

García Bocanegra coincide en ello y dice que la renovación es la única opción sostenible de desarrollo que tiene la ciudad. “O la hace o está condenada a morir”, opina, en referencia a poder soportar la población del futuro.

La Administración reconoce que la reutilización del suelo es un modelo retador que implica esfuerzos públicos para concretar el modelo de ocupación del POT para 2030.

Por ello, Jaramillo pide a la Alcaldía crear un grupo élite para agilizar los planes parciales y escindir la figura de operador de la Empresa de Desarrollo Urbano para que el gestor no cargue con los lastres de esta entidad.

Mientras que todos se ponen de acuerdo y la renovación empieza su marcha, el crecimiento de la ciudad no da tregua. Es tarea aplazada.