INMUEBLE EN OBRA NEGRA, ¿UNA BUENA INVERSIÓN?

PUBLICADO EL 07 DE DICIEMBRE DE 2019

Periodico El Colombiano

Comprar un inmueble en obra negra puede ser, además de económico, el primer paso para armar un hogar personalizado y a gusto de cada quien, pero ¿qué tan fácil y beneficioso es?

“Los beneficios están en que usted puede terminar el apartamento de acuerdo con las especificaciones que quiera, adicionalmente lo que el constructor se gana por los acabados se lo puede ahorrar porque lo hace personalmente, sin costos de intermediarios”, apunta Luis Aurelio Díaz, gerente general de Grupo Oikos, firma de proyectos inmobiliarios.

Pero así como hay pros, hay contras: “lo negativo es que la mudanza hacia el apartamento puede tardar mucho y existe el riesgo de que al terminarlo haya problemas a nivel de garantía e instalaciones, que en el caso de las constructoras se pueden evitar”, agrega Díaz.

“También puede haber riesgo dependiendo de con quién haga el contrato, debe ser una constructora seria desde el punto de vista legal y estructural, pero en general no hay muchos riesgos”, dice Carlos Arango, presidente de la Constructora Bolívar.

Y aunque invertir en un inmueble en obra negra es más o menos barato dependiendo la zona en la que se haga, lo cierto es que es un precio “considerablemente menor” que el hacerlo en un apartamento.

Por lo menos así lo explica Díaz, quien destaca que lo único que hay que considerar además de lo invertido al inicio, es destinar plata para los acabados. “Estamos hablando de que una inversión de este tipo, que varía de acuerdo con el estrato, está entre un 8 % y un 20 % del valor de lo que le costó a la persona el apartamento en obra negra”, afirma.

Es decir que, por ejemplo, si usted compra un apartamento en obra negra por un valor de 50 millones de pesos, los acabados le costarían entre 4 y 10 millones, claro está que varía dependiendo de la zona en la que se encuentre localizado el inmueble.

Tiempo de construcción

De acuerdo con el informe Tendencias de la Construcción, presentado por la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) en septiembre, la duración promedio de construcción de una vivienda en el país desde la etapa preliminar hasta llegar a los acabados demora unos 21 meses.

“Se evidencia que los acabados y la estructura toman la mayor parte del tiempo, 11 de los 21 meses”, apunta Camacol en su informe. Además, si se toma solo el tiempo que demora ejecutar el proyecto desde la etapa preliminar, pasando por la cimentación y la estructuración hasta que llegue a obra negra, transcurren 16 meses, de acuerdo con el estudio en mención.

También dice el informe que se ha observado que la duración de cada una de las fases ha incrementado desde 2011: “el tiempo de la estructura y los acabados subió entre uno y tres meses, respectivamente, mientras que el crecimiento en la cimentación fue de dos meses” (ver Radiografía).

Arango afirma que “comprar en obra negra es una buena inversión pensando a futuro. Si voy a comprar una vivienda con acabados, puede salir, por ejemplo, en 130 millones de pesos; pero si la adquiero sin acabados podría valer 50 millones, y tengo la opción de ir terminándola igualmente a un menor precio”.

Y concluye que “la opción de comprar sin acabados es buena pensando en tener más áreas a futuro, como un cuarto de más”.

¿QUÉ SIGUE?

LA ESPERA EN UN CICLO DE VIVIENDA

Camacol apunta que el ciclo de los proyectos de vivienda tarda en promedio 40 meses, es decir, más de tres años. “Este tiempo está compuesto por la preventa que tarda un año; la construcción que ocupa la mayor parte del tiempo, 21 meses; y el tiempo entre el término de la construcción y la entrega de esta: 7 meses”.

DIEGO ANDRÉS VARGAS RIAÑO